Арендные отношения. Пояснения юриста

Пояснения юриста к нормативно-правовым актам, регулирующим арендные отношения

Комментарии дает Денис Фролов, партнер юридической фирмы BMS Law Firm, адвокат

Ключевые компетенции: разрешение споров (имущественные споры; лизинговые споры; споры на основании договоров; внедоговорные споры; споры в сфере логистики; споры в области должностной и профессиональной ответственности; споры в сфере недвижимости; споры по делам о деловой репутации; строительные споры; споры с участием иностранных юридических/физических лиц; коллективные иски; коммерческие споры; корпоративные споры), исполнение положений судебных актов; банкротство и реструктуризация, включая банкротство физических лиц.

Сейчас поступает много вопросов касательно изменений в законодательство, регулирующее арендные отношения. Существенная часть вопросов вызвана принятием Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Данный закон уже действует (в соответствии со статьей 21 данный документ вступил в силу со дня его официального опубликования, опубликован 01.04.2020).

К компетенции органов местного самоуправления относится введение режимов повышенной готовности и чрезвычайной ситуации (части "М" и "И" пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения...".

1. заявлением об изменении договора аренды путем заключения дополнительного соглашения с предоставлением отсрочки в оплате арендной платы (данное обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней);

2. предложением об изменении договора аренды;

3. требованием об уменьшении размера арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации (ПГ и ЧС).

При использовании первой опции требования к условиям и срокам предоставляемой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

14.03.2020 Мэром Москвы подписан указ № 20, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством - обстоятельством непреодолимой силы (форм-мажором).

Последствия регулируются статьями 401, 416, 417, 451 ГК РФ. Указанные статьи регулируют результат последствия договора вследствие:

1. непреодолимой силы, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ);
2. невозможности исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ);
3. существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Напомню, что Мэр Москвы, а вслед за ним и градоначальники других регионов признали вирус обстоятельством непреодолимой силы. Для разрешения вопроса, необходимо проверить, введен ли в соответствующем регионе режим ПГ или ЧС.
2. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
3. Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
4. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Обращаем особое внимание, что при любом сценарии необходимо соблюсти соответствующую процедуру уведомления контрагента, в а некоторых случаях - обратиться в суд.

В настоящее время работа арбитражных судов и судов общей юрисдикции фактически приостановлена до 10.04.2020, мы ожидаем продление судебных каникул до 06.05.2020 в связи с чем обращение в суд с исками об изменении и расторжении договора невозможно.

Мы всегда готовы оказать Вам срочную юридическую поддержку и разъяснить изменения в законодательстве в условиях сложившейся неоднозначной ситуации. Оставляйте заявку: https://event.bmslf.com/

С уважением, Денис Фролов, партнер BMS Law Firm, адвокат